Неустойка по ДДУ. Взыскание с застройщика через суд.

    В данной статье рассмотрим вопрос что такое неустойка по ДДУ, как ее рассчитать, до каких пределов суд может ее снизить, а также рассмотрим алгоритм действий, если Вы решили взыскать неустойку через суд.

Долевое строительство является одним из наиболее выгодных способов получения квартир и иных объектов недвижимости. Стоимость квартиры на начальном этапе строительства существенно ниже,  чем в готовом доме. Однако при заключении договора долевого участия в строительстве нужно быть готовым к тому, что застройщик нарушит срок передачи квартиры или нежилого помещения. Нарушение срока в условиях первичного рынка сейчас скорее правило, чем исключение.  Список застройщиков, не нарушающих обязательства, не такой большой. Просрочка в несколько месяцев является обычной и к такой просрочке нужно сразу готовиться при заключении ДДУ. Бывают случаи просрочки на год, два и на несколько лет (сложные случаи, как правило сопровождающиеся банкротством застройщика, полной остановкой строительства).

Определенной гарантией того, что застройщик будет стараться передать объект в установленный срок, является установление законодательством неустойки за нарушение срока передачи объекта по договору долевого участия. Для краткости в обиходе используется словосочетание “ неустойка по ДДУ ”. Получение неустойки также является компенсацией участнику долевого строительства за нарушение сроков и причиненные этим неудобства.

Законом установлены правила расчета неустойки по ДДУ. В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” установлено, что «в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

С 1 января 2016 года ставка рефинансирования признается равной ключевой ставке. На август 2016 года ее значение 10,5%. До 1 января 2016 года ставка была меньше – долгое время ее значение было 8,25% годовых. То есть сумма неустойки, которую можно указать в исковом заявлении, теперь больше.

Для расчета размера неустойки по договору долевого участия Вы можете воспользоваться калькулятором,  размещенном на этом сайте.

При определении размера взыскиваемой неустойки суды применяют ст. 333 Гражданского кодекса, устанавливая, что размер неустойки несоразмерен последствиям неисполнения обязательств  и уменьшают размер неустойки. Хотя в последнее время все же суды стали взыскивать неустойку в большем размере. Исходя из практики автора речь может идти о суммах от 100 000 до 2 000 000 рублей. При этом если требуемая сумма менее миллиона, то и снижают ее меньше.

Необходимо знать, что снизить размер неустойки по собственной инициативе суд не может. Необходимо мотивированное заявление застройщика. Кроме того, в решении суда обязательно должны быть мотивы, которыми суд руководствовался при решении вопроса о снижении неустойки.

Также важно, к каким последствиям привело неисполнение обязательств застройщиком. Суды учитывают, хотя и не всегда, к чему привел срыв срока передачи квартиры. Поэтому в иске нужно максимально подробно указать на то, что явилось следствием нарушения срока передачи квартиры (необходимость снимать жилье, стесненные жилищные условия, проблемы с устройством ребенка в детский сад, необходимость выплачивать повышенные проценты по кредиту и другие проблемы).

Если говорить об алгоритме взыскания неустойки по ДДУ через суд, то он следующий.

Участнику долевого строительства необходимо:

1. Подготовить и направить застройщику по почте досудебную претензию. Это не обязательный этап, но если претензия не будет направлена, то суд не взыщет с застройщика штраф в размере 50% от присужденной суммы за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя

2. Определить в какой суд лучше подавать документы. Часто размер взыскиваемой суммы может отличаться в несколько раз в зависимости от суда. В практике автора был случай, когда суд по месту жительства участника строительства взыскал неустойку в размере 1 300 000 рублей, тогда как по другим делам по месту нахождения объекта взыскивались суммы около 150 000 рублей

3. Подготовить и подать в суд исковое заявление и комплект документов. При этом если сумма требований до 1 000 000 рублей, то госпошлина не оплачивается, если более – оплачивается в размере 0,5% от суммы свыше 1 000 000 рублей.

4. Суд после принятия заявления назначит предварительное судебное заседание. На нем разрешаются некоторые процессуальные вопросы и назначается основное заседание

5. Важно известить ответчика, чтобы заседания не переносились. Для этого можно взять у суда повестку для вручения или судебную телеграмму

6. На основном заседании суд выслушивает стороны, исследует доказательства и как правило, если нет оснований для отложения, выносит решение. Обычно по делам о взыскании неустойки бывает 1-2, реже 3 заседания. Нужно учитывать, что часто заседания начинаются с большой задержкой по времени, поэтому для суда лучше выделить отдельный день
7. Суд выносит решение – резолютивную часть. На изготовление мотивированного решения может уйти от 2 недель до 2-3 месяцев. Можно предложить изготовить проект решения, что может ускорить процесс
8. Необходимо получить решение, исполнительный лист.
9. Обратиться в службу судебных приставов-исполнителей для исполнения решения, контролировать процесс исполнительного производства.

Как мы видим, заниматься процессом взыскания неустойки по ДДУ можно и самостоятельно, но это отнимает много времени, усилий и при этом не всегда неопытный человек может правильно построить стратегию ведения дела, допустить какие-то ошибки, которые приведут к затягиванию дела и т.п. А одно из основных условий взыскания неустойки – оперативность получения решения суда, поскольку деньги у застройщика к моменту исполнения решения могут и закончиться.

Мы оказываем полный комплекс услуг по взысканию неустойки с застройщика от подачи претензии до обеспечения реального получения денежных средств.

Звоните по телефону 8 495 975-77-67 или направляйте свой вопрос он-лайн через форму на сайте.

Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров.